Продаж недобудови: облік витрат на придбання

опубліковано 16 вересня 2026 о 08:06 Розділ: Новини

Пунктом 172.2 ст. 172 Податкового кодексу України визначено, що дохід від продажу протягом звітного (податкового) року, зокрема, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта.
Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:
         а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);
         б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
         в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
         г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
         ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
       д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
         е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
         є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозд. 9 прим. 4 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ;
       ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків – акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
         з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;
         и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості;
         і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений / знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України».
Об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.
Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.
При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.
Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією про майновий стан і доходи. 
Таким чином, дохід від продажу фізичною особою – резидентом протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості може бути зменшений на суму витрат, понесених таким платником на придбання зазначеного об’єкта за умови документального їх підтвердження.